Header widget area left
Header widget area right
cort_final

Legislaţia specifică:

1. Legea nr. 230/2007– Lege privind infiintarea infiinţarea, organizarea și funcţionarea asociaţiilor de proprietari

2. H.G. nr. 1.588/2007 – pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiinţarea, organizarea și funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

1. Drepturile si obligatiile membrilor Asociatiei de proprietari

Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.

Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial într-un raport afişat la avizierul asociaţiei de proprietari.

Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.

Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.

Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

Dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoană are obligaţia să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Alte drepturi ale proprietarilor

1) Proprietarii au dreptul sa cunoasca toate aspectele ce tin de activitatea asociatiei si au acces la orice document al acesteia.

2) Proprietarul are dreptul să foloseasca partile comune de constructii si instalatii ale condominiului conform destinatiei pentru care au fost construite, sa isi inchirieze proprietatea, fara a fi afectate exercitarea drepturilor si indeplinirea responsabilitatilor legate de asociatia de proprietari.

3) Proprietarii au dreptul sa primeasca la cerere explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei, si sa o conteste la presedintele asociatiei, in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele este obligat sa raspunda in termen de maxim 7 zile de la data inregistrarii contestatiei.

4) Orice proprietar nemultumit de o hotarare a adunarii generale, poate ataca in justitie acea hotarare, după ce această hotărîre i-a fost comunicată, în condiţiile legii. Acţionarea în justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Alte obligaţii ale proprietarilor spatiilor cu destinatie de locuinta şi

ai spaţiilor cu altă destinaţie:

1) În termen de 30 zile de la data dobândirii proprietăţii, noii proprietari au obligatia să depună în copie la Asociaţie, actul de proprietate al spaţiului dobândit; de asemenea, au obligatia sa depuna, ori de câte ori intervin modificări, declaraţia cu privire la numărul de persoane care locuiesc în spaţiu.

2) Să nu modifice instalaţiile de distribuţie a utilităţilor care trec prin proprietatea sa, de asa natura incat sa prejudicieze ceilalti proprietari/locatari in vreun fel, fără referatul tehnic de specialitate al furnizorului de utilitati şi fără avizul Comitetului Executiv.

3) Să respecte deciziile Comitetului Executiv al Asociatiei de Proprietari, in ceea ce priveste deţinerea animalelor de companie şi a orelor de odihnă.

4) Să contribuie la intretinerea si repararea instalatiilor sau a altor elemente care apartin proprietatii individuale si celei comune.

2. Elemente de interes:

Coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Cand un lucru apartine mai multor proprietari, inseamna ca acestia au asupra lucrului un drept de coproprietate.

Cand un imobil este impartit in mai multe apartamente sau etaje, fiecare apartinand unui proprietar, proprietarul are un drept de proprietate individuala si exclusiva asupra apartamentului sau. Pe langa acest drept de proprietate individuala, el are si un drept de coproprietate fortata asupra portiunilor din imobil care prin natura lor sunt de folosinta comuna.

Astfel, potrivit Codului civil – Părţile comune sunt: terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei (…), fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile

necompartimentate, rezervoarele de apă, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi; alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

In ceea ce priveste stabilirea cotelor-părţi, în lipsa unei stipulaţii contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

Alte obligatii prevazute de Codul civil:

Obligaţia de conservare a clădirii. Proprietarul este obligat sa asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea sa se pastreze în stare bună.

Obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie bunurile principale:

(1) Coproprietarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi întreţinerii parţilor comune.

(2) In această situaţie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.

Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii. (1) în cazul în care cladirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat.

(2) în caz de distrugere a unei părţi mai mici decât cea prevăzută la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea părţilor comune, proporţional cu cotele-părţi. Daca unul sau mai mulţi coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, ei sunt obligaţi să cedeze celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de proprietate. Preţul se stabileşte de părţi ori, în caz de neînţelegere, de către instanţa judecatorească.

3. Modalitatile pe care un locatar le are la dispozitie pentru a-si apara drepturile atunci cand acestea ii sunt incalcate (de catre asociatie sau de catre vecini)

A. Contestarea costurilor cu incălzirea/ apa caldă de pe lista de intreţinere

Modul de calcul al costurilor cu incălzirea/ apa caldă, al restanţelor şi penalizărilor este o necunoscută pentru foarte mulţi locatari. De regulă, chiar dacă sunt nemulţumiţi, oamenii plătesc, puţini fiind cei care fac uz de dreptul legal de a contesta costurile exagerate.

In cazul in care suspectaţi costuri exagerate cu incălzirea/ apa caldă atribuite pe lista de intreţinere, vă recomandăm să urmaţi următorii pași:

1. Incercaţi să aveţi o discuţie amiabilă cu președintele Asociaţiei, pentru a vi se explica modul in care sa realizat impărţirea costurilor cu incălzirea/ apa caldă in cadrul condominiului

2. In cazul in care preşedintele nu v-a convins, HG 1588/2007 prevede dreptul de a-i adresa în scris o contestaţie, având grijă ca aceasta să fie înregistrată la biroul preşedintelui în termen de zece zile de la afişarea listei de plată.

Preşedintele este obligat să răspundă la contestaţie în termen de şapte zile:

Proprietarii membri ai asociatiei, pe langa drepturile si indatoririle prevazute in statutul asociatiei de proprietari, au si urmatoarele drepturi […]

d) sa primeasca expIicatii cu privire Ia calculul cotei de contnibutie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, eventual, sa o conteste Ia presedinteIe asociatiei de proprietari, in termen de 10 zile de Ia afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda Ia contestatie In termen de 7 zile;”(HG 1588/2007, art.12)

3. Dacă vă loviţi de dezinteres sau pur şi simplu de refuz din partea lui, nu ezitaţi să sesizaţi, tot în scris, Serviciul Asociaţii de Proprietari, serviciu specializat pentru îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul Primăriei Municipiului Galati.

Atenţie: păstraţi numerele de înregistrare, pentru a putea verifica in orice moment in ce stadiu se află sesizarea Dumneavoastră.

După parcurgerea tuturor acestor etape, cu siguranţă se va face o analiză amănunţită a modului de calcul al costurilor cu incălzirea, iar dacă vi s-au încasat bani în plus, veţi avea dreptul la o regularizare a plăţilor în luna următoare.

B. Contestarea hotărârilor abuzive ale Adunării Generale a Asociaţiei de Proprietari

Dacă aţi fost nedreptăţit de Asociaţia de proprietari printr-o hotărâre ilegală care vizează:

1. Stabilirea unei cote comune procentuale fixe minime (sau chiar nule) de contribuţie a apartamentelor deconectate de la sistemul centralizat, la plata agentului termic pentru incălzirea spaţiilor comune, cota mai mică decât cea rezultată din raportul dintre suprafaţa echivalentă termic aferentă spaţiilor comune și suprafaţa echivalentă termic totală

2. Debranșarea totală a condominiului de la sistemul centralizat, in condiţiile in care Dumneavoastră doriţi să beneficiaţi in continuare de acest serviciu vital, aveti dreptul să contestaţi hotărârea in 45 de zile de la adoptarea acesteia, conform art. 26 din legea 230/2007, care precizează că: “Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.”

In legătură cu acest text de lege, e important de menţionat faptul că prin Decizia Curtii Constitutionale nr. 670/2011 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari a fost admisă exceptia de neconstitutionalitate, a si a constatat că sintagma “de la adoptarea acesteia” este neconstitutionala; in consecintă, termenul de 45 de zile se calculează de la comunicarea Hotărârii Adunării Generale, și nu de la adoptarea ei.

4. Relaţia proprietar–chiriaș

Obligatiile chiriașului

Potrivit Codului civil, locatarul are urmatoarele obligatii principale:

a) sa ia in primire bunul dat in locatiune,

b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract,

c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta,

d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

Conform doctrinei, locatarul are urmatoarele obligatii:

a) De a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar conform destinatiei sale.

In cazul in care locatarul nu foloseste bunul cu prudenta si diligenta, ci intr-un mod abuziv, locatorul va fi indreptatit sa solicite fie daune-interese, fie rezilierea contractului.

Aceasta solutie opereaza nu numai in cazul schimbarii complete a destinatiei bunului, ci si in cazul unei schimbari partiale a acesteia.

Locatorul are obligatia mentinerii bunului inchiriat in starea corespunzatoare pe tot timpul derularii locatiunii, iar in situatia in care nu este notificat de catre locatar cu privire la aparitia unor reparatii care cad in sarcina sa, locatarul va fi obligat atat la plata de daune-interese, cat si la suportarea oricaror alte cheltuieli.

b) De a plati chiria.

Pretul pentru folosinta lucrului inchiriat consta de regula in bani, dar, spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, acesta poate fi platit si in orice alte bunuri sau prestatii.

Dispozitiile precum stabilirea pretului si modalitatile de plata referitoare la vanzare sunt aplicabile in mod corespunzator si locatiunii.

In caz de neexecutare culpabila a obligatiei de plata a chiriei, locatorul este in drept sa ceara rezilierea judiciara a contractului. Partile pot insa stipula un pact comisoriu in temeiul caruia, in caz de neplata a chiriei la termen, contractul sa fie reziliat de drept, fara notificare si fara cerere de chemare in judecata.

Ca element de noutate, Codul civil prevede caracterul executoriu al contractelor incheiate sub semnatura privata, inregistrate la administratia financiara si al celor incheiate in forma autentica, in sensul ca acestea vor putea fi puse in executare pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

c) Obligatia de a restitui lucrul inchiriat la incetarea locatiunii

La incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care l-a primit, conform inventarului intocmit, iar daca un astfel de inventar nu a fost intocmit, el trebuie sa predea lucrul in buna stare, fiind prezumat ca l-a primit tot astfel.

In cazul in care locatarul aduce imbunatatiri bunului inchiriat in timpul locatiunii, facand lucrari de sporire a confortului cu acordul locatorului, la incetarea locatiunii, el are dreptul la o despagubire in raport cu valoarea acelor imbunatatiri, daca insa lucrarile au fost facute fara acordul locatorului si la sfarsitul locatiunii acesta declara ca nu doreste sa si le insuseasca, locatarul poate fi obligat sa readuca lucrul in starea initiala si sa despagubeasca pe locator pentru prejudiciul suferit de el ca urmare a modificarilor facute fara acordul sau.

d) Obligatia de a anunta pe locator de orice incercare de uzurpare

Potrivit Codului civil, sub sanctiunea de a suporta daune-interese si cheltuieli de judecata, locatarul este obligat sa anunte pe locator in termen util de orice incercare a tertilor de valorificare a vreunui drept asupra lucrului inchiriat.

Ratiunea acestei prevederi legale este aceea de a determina pe locatar sa puna pe locatorul titular al dreptului de proprietate in situatia de a se putea apara eficient impotriva tertilor care ar tinde la valorificarea vreunui drept asupra lucrului sau.

e) Obligatia de a permite examinarea bunului

Ca element de noutate, Codul civil prevede expres obligatia locatarului de a permite locatorului examinarea bunului inchiriat la intervale rezonabile de timp, in raport cu natura si destinatia bunului, precum si in situatia in care locatorul hotaraste instrainarea sau incheierea unui nou contract de locatiune. Examinarea va trebui sa fie tot timpul justificata.

Obligatiile proprietarului:

– sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta,

– sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei,

– sa intretina in bune conditiuni elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejurimi, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare),

– sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare si evacuare a deseurilor, etc.).

Daca proprietarul nu-si respecta obligatia de a intretine si de a repara imobilul detinut in proprietate, in urma notificarii scrise a chiriasilor, proprietarul va trebui sa treaca la executarea lucrarilor necesare.

Proprietarul are obligatia sa raspunda sesizarii chiriasilor in termen de 30 de zile si sa ia masuri de executare a lucrarilor in acelasi termen, in caz contrar, chiriasii vor efectua ei lucrarile, comunicand proprietarului decizia lor. Lucrarile vor fi efectuate in contul proprietarului.

In cladirile de locuit cu mai multe locuinte, proprietarul raspunde de asigurarea conditiilor de functionare normala a locuintei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.

Toti proprietarii de locuinte vor suporta cheltuielile de intretinere a partilor aflate in coproprietate fortata, nefiind relevanta “imprejurarea ca unele apartamente se afla la subsol, la parter sau la primul etaj”, aceasta nedispensându-i pe coproprietari de obligatia de a contribui la plata cheltuielilor.

blocuri
 

Descarca ghidul in calculatorul tau

Acceseaza butonul din partea dreapta pentru a descarca GHIDUL LOCATARULUI in calculatorul tau. Astfel il poti accesa oricand, printa pe suport de hartie si il poti da vecinilor care nu au acces la sisteme informatice. Un cetatean informat este un cetatean puternic.

Descarca

download